房产诉讼

在房地产诉讼领域中，一个律师可以获得的最高级身份被认为是“律师的律师”。当一个没有经验的律师不能处理他们手头上的复杂案子而不得不将这些案子移交给较富经验的律师的时候，后者便获得了这种最高级身份。因为我在房地产诉讼领域有46年的经验而且我教其他律师“如何在纽约进行庭审”，我很荣幸被称作“律师的律师”。

所有的律师都会对自己的能力进行一番炫耀。对客户来说很难辨别律师说的这些话。但是我的背景可以通过纽约法院e-filing系统轻易被证实。我的潜在客户可以很轻易的进入这个系统。在最近的一个案件中(Vamvakas v. Northwoods Landing, 皇后县最高法院，案件编号：710531/2019)，我代表Northwoods Homeowners Association，在其中的11位屋主中有10位是中国公民。临近物业的屋主是希腊公民。他们想占用Homeowners Association的土地，使用Homeowners Association的水利和电力系统装修改造他们自己的物业。在某些特定情况下，纽约市不动产诉讼程序法第881条允许屋主占用其他屋主的物业进行装修和改造。当Homeowners Association拒绝进入的请求后，这些希腊人屋主入禀法院，提出了国籍歧视的指控。

在2020年5月26日，皇后县高等法院法官Leverett拒绝了这些希腊人屋主的进入请求并撤销了这个案子。

即便是对于极富经验的律师来说，在房地产诉讼的领域中这仍是非常令人激动的时刻。在过去几周，一名律师将一个涉及房地产买卖合约违约的复杂案子委托给我。他的客户签署了一份卖房合同，此合同是要将一幢位于曼哈顿的建筑物以三百四十万的价格售出。这份合同强加给卖方的条件之一是，在交接日之前，向纽约市政府申请房租注册同时清除此建筑物在纽约市的违规记录。在交接日前存在一个60天的“关键时间”时期。但是由于2019新冠肺炎，政府大楼不开门，卖方无法满足此条件。

由于新冠肺炎这个流行病和房地产价值的下滑，买方突然意识到他买这幢建筑物花钱花多了。他想取消买卖合约并收回他所支付的三十四万押金。他声称卖方因为无法满足上述条件而违约。但是，作为卖方的代表律师，我声称买卖合约仍然有效而且房屋交接应该发生 – 即便60天的交接日期错过了。谁的说法是正确的？在大约6个月的时间里不会有任何决定。

这个案子是令人激动的，因为新冠肺炎这个流行病迫使法院考虑了在房地产诉讼领域里很少用到的教条。这些教条和争议包括 (i) 天灾， (ii) 合同履行的不可能性，(iii) 合同履行的合法理由，以及 (iv) 不可抗力。很多律师对这些教条不熟悉，所以一个需要选择房地产诉讼律师的客户应该对这个律师的背景和专长进行调查。最好的选择应该包括考虑聘请“律师的律师”。